Usucapione sottotetto: ecco i chiarimenti della normativa

Usucapione sottotetto: ecco i chiarimenti della normativa

Nel corso degli ultimi anni sono sorte numerose liti condominiali aventi come oggetto l’usucapione di parti comuni da parte di un singolo condomino. Una delle sentenze in merito più note è stata emessa dal Tribunale di Sondrio (Sentenza n. 376 del 30/11/2022) e concerne l dichiarazione di usucapione di una porzione di sottotetto qualificata come parte comune ed inserita tra quelle indicate nell’articolo 1117, comma I, n.2 Codice Civile. Scopriamo qual è la prova ritenuta idonea a dichiarare ed accertare l’acquisto per usucapione della parte comune oggetto dell’istanza giudiziale.

Usucapione sottotetto: ecco i chiarimenti della normativa

Usucapione di parti comuni: ecco la vicenda

La causa trae origine dall’azione giudiziale promossa dai proprietari di un bene immobiliare per vedere accertata la proprietà esclusiva di una porzione del sottotetto censito come parte comune del condominio. Le parti hanno dedotto di aver avuto il possesso esclusivo della porzione di sottotetto da oltre vent’anni senza mai ricevere alcuna contestazione.

Gli attori hanno prodotto le fotografie dello stato dei luoghi da cui si deduce che l’accesso alla porzione avviene dall’immobile di cui sono proprietari gli stessi. L’accesso è negato ad altri condomini.

Sottotetto: la disciplina contenuta nel Codice Civile

Il sottotetto è lo spazio che risulta essere ubicato tra il tetto e l’appartamento situato all’ultimo piano del complesso condominiale. È bene richiamare la disciplina contenuta nell’articolo 1117 Codice Civile rubricato “Parti comuni dell’edificio”:

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Il sottotetto si presume di proprietà condominiale: tale spazio diventa una pertinenza del relativo appartamento quando consente di isolare e proteggere il bene immobiliare dal caldo, dal freddo e dall’umidità. Il sottotetto deve essere destinato all’uso di tutti o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

Sottotetto può essere oggetto di usucapione?

Per usucapire il sottotetto è necessario:

• l’inibizione dell’accesso agli altri condomini,
• un uso esclusivo per venti anni: tale uso deve sostanziarsi nell’esercizio di un potere assoluto, che solo il proprietario esercita.

Per accertare l’usucapione è possibile intraprendere un tentativo di mediazione condominiale.